Здравствуйте, с вами как всегда,Сергей Волтон, професиональный риелтор во Флориде (США) и Онтарио (Канада). Я и моя команда специализируется на покупке, продаже и сдаче в аренду домов и квартир для перезда и отдыха, а также на создании и обслуживании доходной жилой и коммерческой недвижимости во Флориде и Коста Рике, приносящей ее владельцу пасивный доход от 10% годовых — и выше. Прежде всего хочу поздравить всех читалей журнала «БОНУС» c наступающими рождественскими и новогодними праздниками и пожелать благополучия и процветания у ваших семьях. И как это обычно принято, подвести итоги уходящего 2017 года. Наверное все со мной согласятся, что этот год еще долго будут вспоминать жители Онтарио и, особенно GTA ,в связи с интересными событиями на рынке недвижимости ( а их было немало). Здесь — и повышение цен (в некоторых районах до 30 %) буквально за 3-4 месяца , и multiple offers практически для каждой сделки, и, как следствие, введение правительством защитных мер по охлаждению рынка, ну и кульминация — непосредственно охлаждение или ,как еще модно говорить — стагнация рынка. Как говориться: «с чем боролись, на то и напоролись». Я не буду брать на себя миссию предсказателя, чтобы давать советы или высказывать мнение о том, что будет с рынком недвижимости в GTA в следующем 2018 году, остановимся только на имеющих сегодня место фактах. Мнения и, как следствие, стратегия поведения игроков на рынке недвижимости разделились. Одна часть ( их поменьше) успела выгодно продать свои инвестиции и в буквальном смысле «сидит» на деньгах, выжидая, как поведет себя рынок в следующем году, другая часть ( их побольше) с завистью смотрит на первую, надеясь все еще продать не по сильно заниженной цене или сдать в аренду и переждать» мутное» время. В любом случае всех инвесторов обьединяет одно: никто не хочет сейчас рисковать , брать кредиты и инвестировать деньги в новую недвижимость, пока ситуация на рынке не станет более устойчивой и предсказуемой. Конечно, есть постоянные движения для определенных сегментов, рынка включая first time buyer , up-size or down-size своей prime residence, но это не относится к сегменту income property для инвесторов, так как даже рент упавших в цене домов все-равно не покроет вам месячные платежи по мортгиджу, особенно, если вы его получаете после 1-го января 2018 г. А деньги, как известно, должны работать, поэтому возникает вопрос: где в данный момент выгодно инвестировать деньги, причем чтобы они вам зарабатывали деньги с первых дней покупки, а не через 2-3 года при перепродаже? При выборе страны для инвестирования учитываются многие факторы, но основные из них следующие: безопастность, привлекательность для инвесторов и туристов, развитие экономики, использование для себя, ну и конечно return on investment. В данном плане всегда очень выгодно смотриться Флорида как излюбленное место для инвесторов и туристов со всего мира. В своих предыдущих статьях я уже разбирал подробно привлекательность Флориды в целом, а также города Орландо. Сегодня остановимся более подробнее на городе Форт Лаудердейл, или, как еще его называют «Венеция Америки» . ]
Для начала ставший уже риторическим вопрос моих клиентов: «Почему вы рекомендуете это место для инвестиции в недвижимость?»
Посудите сами, в этом небольшом пригороде Майями находиться:
• 4,000 Ресторанов• 63 Гольф клубов,
• 12 Торговых Центров,
• 16 Музеев,
• 132 Ночных Клубов,
• 278 Парков и зон для кэмпинга,
• 100 Доков вмещающих 45,000 яхт.
Из-за большого количества каналов, выходящих в океан, наличие международного аэропорта и круизных судоходных каналов каждый год в Форт Лаудердейл проходит Международная Выставка Яхт, приносящая городу около $ 650 mln USD за одну неделю! Вторым известным местом являеться порт Everglades, явлющийся 3-м в мире по размеру круизным портом, а также постоянным местом парковки для 2-х самых больших круизных лайнеров в мире: Oasis of the Seas и Allure of the Seas. Как следствие, в настоящее время выделено $ 2.4 млрд на расширение международного аэропорта. Из-за увеличивающегося потока туристов в городе наблюдается постоянный рост недвижимости : 9.8 % за 2016 г., и более чем 10 % за 9 месяцев этого года! Сегодня мы предлагаем канадским инвесторам новый проект Conrad , Ocean Resort Residence Расположеный непосредственно на берегу Атлантического океана вблизи аэропорта, круизных линий и туристических районов данный проект предлагает полный пакет услуг для отдыха и отличные условия для инвесторов.Проект входит в международную сеть резирвирования номеров по системе Hilton (что говорит о высоком уровне строительства и обслуживания). Conrad предлагает квартиры для vacation rental со встроенной кухонной техникой самого высокого качества ( SUB-ZERO and WOLF), проекторами IMAX для домашнего кинотеатра, отделка мрамором и т.д.
На выбор также предлагается Rental Program для инвесторов : Exclusive Leaseback Program ,когда вы получаете гарантированные 6 — 8% от суммы покупки в год а также возможность пользоваться квартирой от 30 до 90 дней,
Unit Rental Program, когда вы нанимаете property management для vacation rental и ваш доход в данном случае будет от 10 % в год и выше; так как цена односпальной квартиры на берегу в данном районе достигает $300-500 в день.
Цены начинаются от $ 400,000 за студии размером от 550 sq/ft: есть возможность получения мортгиджа. Если ваш бюджет около $ 200,000 USD, к продаже предлагаются великолепные студии от 350 sf/ft на вторичном рынке в комплексе Ocean Manor Beach Resort , расположенном прямо на пляже, недалеко от туристической «Мекки» Lauderdale By-The- Sea. В удобства комплекса входят: басейн с подогревом, тики-бар, private cabanas, coffee-shop, а также all inclusive utilities , включая Интернет,электричество и воду. Средняя прибыль от сдачи в аренду такой студии — $ 3,000 USD в месяц, и вы можете использовать ее для своего отдыха в любое, удобное для вас время. Весь необходимый сервис и обслуживание квартиры, включая уборку, мелкие ремонты и сдачу в аренду при необходимости оказывает наша команда . Известно, что лучший возврат на вложенные деньги или CASH FLOW дает использование vacation/short rental. Остановимся на этом более подробно. Основной аргумент инвесторов, которые не занимались short-term rent,- это боязнь того, что вашу недвижимость быстро «убьют», тоесть приведут в очень непрезентабельный вид. Начнем с того, как находяться тенанты, или, в нашем случае, «гости» для short term rent. Обычный способ через MLS не используеться, а применяется система online booking. Самый известный интернет-ресурс для этого — «AIRBNB», который помогает арендовать жилье от частных лиц по всему миру. Для пользования сайтом как владелец недвижимости вы должны зарегистрироваться, составить описание вашей квартиры/дома ( листинг), и выбрать способ оплаты, которым сайт будет расчитываться с вами. Теперь самое главное: при составлении листинга вы указываете размер security deposit, который ваши гости должны будут внести сайту при резирвировании,и который, в случае поломки(порчи )вашего имущества будет использован для вашей компенсации. И при каждом резирвировании вашей недвижимости , гости оплачивают наперед всю сумму , независимо от страны или срока аренды, что делает vacation rent более привлекательным по сравнению с обычным long term, когда вы получаете платежи каждый месяц, потому-что есть риск позднего платежа или отказа платить вообще.Еще один плюс short term rent в том, что вы имеете полный контроль за использованием недвижимости и можете резервировать ее для своего проживания в любое время.
Конечно, не все так просто; и как любой бизнес , vacation rental требует тщательной подготовки и последующего ведения. Вот далеко не полный перечь необходимых шагов для создания пасивного дохода через сайт AIRBNB:
*Подготовка необходимых документов для ведения бизнеса (business & tourist license, Tax ID)
*Подготовка квартиры/дома (подбор правильной мебели и необходимого инвентаря )
*Подготовка и публикация листинга ( описание, фотографии, правила поведения для гостей)
*Постоянные обновления вашего листинга для высого рэйтинга на сайте AIRBNB
*Кореспонденция с потенциальными клиентами и подготовка check-in и check-out
*Подбор и организация необходимых сервисов для обслуживания недвижимости ( property management), включая чистку басейна, стрижку газона, уборка внутри и снаружи и т.д.
*Ведение бухгалтерии и ежегодные налоговые отчеты.
-Позвольте, скажете вы, -но как я смогу всем этим заниматься из Торонто? Я и моя команда предоставляет весь спектр услуг при выборе недвижимости для получения стабильного дохода от инвестиции во Флориде ( от 10% годовых). Мы предоставляем комплекс услуг по управлению недвижимостью в Ваше отсутствие, консультируем и подготавливаем ее для заработка в системе short-term rental ( AIRBNB, VRBO, HOMEAWAY ,etc) в Торонто и Флориде.
В итоге скажу о недвижимости от $50,000 USD. Многие читатели,увидев мою рекламу -«Квартиры от $50,000», — приходят в недоумение и недоверчиво говорят всем знакомым, что это невозможно и что-то здесь не так. Хочу сразу успокоить: никакого подвоха нет. Действительно, во Флориде очень много видов квартир в подобном бюджете, и называются эти микрорайоны «55 Plus Community» Основные требования для резидентов этих микрорайнов : хотя-бы один из владельцев должен быть от 55 лет , причем это относиться только к 80% жильцов. По другому, если вы младше 55 лет , то можете купить эту квартиру с любым старшим родствеником или знакомым и наслаждаться собственным жильем во Флориде по цене гаражного места в Торонто! Что представляют собой 55 Plus? Обычно это 1-2 bedrooms condo-units в 2-4 х этажных корпусах, от 500 до 1000 sq/ft, в ухоженных пригородах Майями, недалеко от океана. В зависимости от расположения , к вашим услугам на територии комплексов будет круглосуточная-охрана, бассейны, фитнес, гольф-клуб,тенисные корты, рестораны,бильярд,библиотека, пруд для рыбалки и т.д.При желании, вы можете сдавать квартиру long term сроком на 1 год в пределах $ 1,000-1,200 USD в месяц.
Более подробно об этих и других проектах вы всегда можете ознакомиться на моем сайте, семинарах или онлайн-презентациях, или подписавшись на постоянную e-mail рассылку. Звоните и приходите ко мне в офис ( Vaughan, Yummy Market Plaza ), и я помогу вам подобрать оптимальные варианты покупки недвижимости во Флориде в соответствии с вашими целями и бюджетом.
ОРИГИНАЛ СТАТЬИ:
